Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung: Was du wissen musst

Ein dunkler Fleck hinter dem Schrank, Kondenswasser am Fensterrahmen, ein modriger Geruch, der auch nach dem Lüften bleibt. Schimmel gehört zu den Mängeln, über die vor Gericht am häufigsten gestritten wird. Nicht weil unklar wäre, dass er ein Mangel ist, sondern weil die Frage "wer hat's verursacht" fast nie eindeutig zu beantworten ist.

Wodurch entsteht Schimmel?

Meistens durch eine Kombination aus Feuchtigkeit und schlechter Belüftung. Für die Mietminderung zählt dabei nur eine Frage: Wer hat die Feuchtigkeit verursacht?

Liegt es an Wärmebrücken, undichten Fenstern oder einer fehlerhaften Bauausführung, haftet der Vermieter, und eine Mietminderung ist möglich. Liegt es daran, dass selten gelüftet oder zu wenig geheizt wurde, ist das selbst verschuldet, und eine Minderung entfällt in der Regel. In der Praxis liegt die Wahrheit oft irgendwo dazwischen: ein Altbau mit schlechter Dämmung und ein Schlafzimmer, das nie richtig gelüftet wird, befeuern sich gegenseitig. Genau deshalb lohnt sich ein Blick darauf, wie Gerichte solche Fälle tatsächlich entschieden haben.

Was Gerichte in vergleichbaren Fällen entschieden haben

Die folgenden Urteile stammen aus unserer Datenbank vergangener Mietminderungs-Entscheidungen zum Thema Feuchtigkeit und Schimmel. Sie zeigen, wie stark die zugesprochene Minderung vom Einzelfall abhängt, von einem kleinen Fleck über der Sockelleiste bis zur unbewohnbaren Neubauwohnung:

Fall	Minderung	Gericht
Schimmel lässt sich nur durch übermäßiges Lüften vermeiden (baulicher Mangel)	100%	AG München, IMR 2010, 519
Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen	100%	AG Berlin-Charlottenburg, GE 2007, 1387
Schimmelbefall in sämtlichen Zimmern einer Neubauwohnung bei Erstbezug	75%	LG Köln, Az. 9 S 25/00
Erheblicher Schimmelpilzbefall der Wohnung	25%	LG Hamburg, 307 S 39/09
Schimmelbildung in Bad und Schlafzimmer	30%	AG Siegburg, ZMR 2005, 543
Schimmel an Außenwänden von Küche und Wohnzimmer wegen defekter Fenster	20%	AG Köln, Az. 211 C 446/13
Schimmel über den Sockelleisten im Schlafzimmer	15%	LG Berlin, Az. 65 S 524/13
Schimmelbildung nach Modernisierung der Fenster	10%	AG Gotha, Az. 2 C 116/02

Das Muster ist erkennbar: Sobald Gerichte eine Gesundheitsgefährdung feststellen oder der Mangel auf einen eindeutigen Baufehler zurückgeht, fällt die Minderung deutlich höher aus als bei lokal begrenztem Befall. Eine Faustregel bleibt trotzdem nur eine Orientierung. Die tatsächliche Quote hängt von Fläche, Dauer, Ursache und der konkreten Beeinträchtigung ab.

Erste Schritte bei Schimmelbefall

Fotografiere den Befall, bevor du irgendetwas anderes tust: Ausmaß, betroffene Fläche, Datum. Prüfe danach, ob es Hinweise auf die Ursache gibt. Sind die Wände an der Stelle kalt? Bildet sich Kondenswasser an den Fenstern, auch wenn regelmäßig gelüftet wird? Melde den Mangel anschließend unverzüglich. Das ist nicht nur wichtig, weil sich Schimmel ausbreitet, je länger er unbehandelt bleibt, sondern auch aus einem rechtlichen Grund: Die Mietminderung gilt erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige, nicht rückwirkend ab Entstehung des Schadens. Wer also zwei Wochen mit der Meldung wartet, bekommt diese zwei Wochen später nicht erstattet. Ist die Ursache unklar, kann eine fachliche Begutachtung den Streit über "wer haftet" von vornherein entschärfen.

Was bei der Mängelanzeige für Schimmel wichtig ist

Schimmel-Mängelanzeigen scheitern oft an mangelnder Präzision. Halte fest, wo genau sich der Schimmel befindet (Zimmer, Wand, Ecke), wie groß die betroffene Fläche ungefähr ist und seit wann er sichtbar ist. Erwähne auch alles, was auf die Ursache hindeutet, etwa feuchte Wände, beschlagene Fenster oder kalte Stellen. Genau daran entscheidet sich später, ob eine Minderung überhaupt greift.

Kann Schimmel gesundheitsschädlich sein?

Ja, bestimmte Schimmelpilzarten sind gesundheitsgefährdend. Bei Beschwerden solltest du zusätzlich einen Arzt konsultieren. Eine ärztliche Bestätigung stärkt außerdem deine Position gegenüber dem Vermieter, wie das Urteil des AG Berlin-Charlottenburg oben zeigt, das wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung eine 100-prozentige Minderung zusprach. In besonders schweren Fällen kann Schimmelbefall sogar zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Reagiert dein Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist, hast du mehrere Optionen: Mietminderung entsprechend der Beeinträchtigung, Zurückbehaltungsrecht (ein Teil der Miete wird einbehalten, bis der Mangel behoben ist), oder in bestimmten Fällen Selbstvornahme. Bei Letzterem ist Vorsicht geboten, da die Kosten nicht automatisch erstattet werden.

Fazit

Schimmel ist selten ein einfacher Fall. Die Bandbreite der oben gezeigten Urteile, von 10 bis 100 Prozent, zeigt das deutlich. Was zählt, ist eine saubere Dokumentation, eine präzise Mängelanzeige und eine ehrliche Einschätzung der Ursache. Der Rest ist Einzelfall.

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Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. MietMarie ist ein Self-Service-Tool zur Erstellung personalisierter Briefe und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei gesundheitlichen Bedenken wende dich zusätzlich an einen Arzt, bei rechtlichen Unsicherheiten an einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung.